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zoom RSS 中国とアメリカのマンション事情

<<   作成日時 : 2011/02/28 01:13   >>

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中国では不動産バブルいまだ継続中で、あちこちに人の住んでいない投資用のマンション群が林立しているとのこと。
価格を見ればびっくり。
日本の高級マンションと値段は変わらない。
そのせいか、東京や大阪の超高層マンションを団体バスで買いに来る富裕層が2年ほど前から出現している。
湾岸が人気。最上階がすぐ売れる。

中国では民法にあたる物権法が施行されて間がなく、法的な整備はまだまだこれから。
土地は国が所有しているので、土地については使用権の売買になる。
以前はエレベーターがなく、共用部分に照明などないという、怖ろしい建物が一般的だった。
だから最上階が一番安いということもあった。
ただ、一戸当たりの専有面積は広かった。普通に200uはあった。

今でも日本の区分所有法に当たる法律は整備されていないので、
バルコニーを勝手に囲い、専有部のように扱っても誰も文句を言わない。
売主は内装はしないので、各自購入してから内装工事を行う。日本で言うスケルトンでの販売。

青田売りも一般的で、ちょっと信じられないことだが、売買予約時点で代金を受領している。
そんなわけで、2年ほど前、上海で引渡し前のマンションが根元からばったり倒れたときも、お金が戻ってこないと相当騒ぎになっていた。

また、築年数が経過してから行われる大規模修繕の際も、かけられる足場が竹でできていたりする。
そのせいで、足場が燃えてマンション全体に火災が広がり、多くの死者が出た事件があった。
これもまた、当たり前の法整備がされていないことに原因がある。

四川大地震のあとで、各地の「おから工事」が告発されたが、その後「おから工事」の結果できた建物が組織的に建て替えられたかというと、そうでもない。

   *   *   *

日本でも、1981年の建築基準法改正以前の建物は、耐震強度が現在の基準には満たないものが多い。
しかし、そういう建物を所有している人々は、「今まで大丈夫だったから、今後も問題はないだろう」という根拠の乏しい楽観に安住している。

こういうマンションには、数多くお年寄りが住んでいて、地震のときなどは真っ先に危険だ。
これは、姉歯問題のときに「耐震偽装」とされたマンションより強度が低いものが多い。
ニュージーランド地震で全壊した建物をニュースでよく見るようになったが、
あそこまででなくても、直下型地震のときには大きなダメージを受けるだろう。

   *   *   *

アメリカはコンドミニアムの共用廊下はほとんど内廊下。
日本のマンションがビルと比べると、バルコニーと外廊下のめだつ奇妙な形状をしているのは、日本の建築基準法が特異なせいで、バルコニーと外廊下を容積率算入していないため。

容積率よりも寒さのほうが気になる北海道のマンションは、内廊下でアメリカのコンドミニアムと似通った形状になっている。
共用廊下が外廊下のほうがいいと思っている居住者はあまりいないはずだから、居住者の望まない方向に建物の形状を誘導する日本の法律は、やはりおかしい。

アメリカの台所にはほとんどディスポーザーがついている。
日本でも近年、新築マンションに付けられるようになってはきたが、ディスポーザーをつけるには浄化槽を用意しなければならないとか、半年に一回以上の雑排水管清掃が必要などの問題がある。
アメリカでは元々の配管が太いのか、あまり詰まりを警戒していない。

1階のバルコニー側は一面の芝生になっていて、フェンスでは仕切られていない。外部との境目にもフェンスがないことが多い。1階住戸について防犯上の懸念があるが、窓を二重サッシにし、防犯センサーをつける等の対策によって、安全を確保している模様。

なお、芝生の手入れには、日本よりもはるかに手間とお金をかけている。
ワシントン中心部のコンドミニアムでは、広い共用庭に立つ樹から樹へ、大型のリスが走って移動する光景をよく目にする。
広い庭。青い空。リスのいる首都の都心。
東京とはちがう。北京とはもっとちがう。

庭とは逆に、駐車場はシャッター式で、外部の人が入れない構造になっていることが多い。
アメリカで駐車場に入りやすい構造になっていれば、すぐに車上狙いや車の盗難が起こるだろう。

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